W umowach przenoszących własność nieruchomości można spotkać zastrzeżone prawo odstąpienia od umowy. Ważne jest jednak by w umowie zastrzec ustawowe a nie umowne prawo odstąpienia od umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Umowne prawo odstąpienia od umowy zostało uregulowane w art. 395 kc, który stanowi, że „[§ 1] Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. [§ 2] W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie”. Natomiast ustawowe prawo odstąpienia normuje art. 492 k.c. stanowiąc, że „Jeżeli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego. To samo dotyczy wypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.”
Istotne jest to, że skutkiem umownego prawa odstąpienia jest to, że umowa uważana jest za niezawartą, zaś skutkiem ustawowego prawa odstąpienia od umowy jest obowiązek Stron umowy wzajemnej do zwrotu otrzymanego świadczenia [art. 494 k.c.]. Ta różnica w skutkach ma istotne znaczenie w kontekście art. 157 k.c. Przywołany art. 157 k.c. stanowi, że „[§ 1.] Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. [§ 2.] Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”.
Umowne prawo odstąpienia od umowy ze względu na skutek jaki wywołuje (tj. uznanie, że umowa nie została zawarta), uważane jest w orzecznictwie za warunek rozwiązujący, w rozumieniu art. 157 § 1 k.c. [tak: SN w: Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10.01.2008r. IV CSK 331/07, por. również Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r. I CK 191/04 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29.04.2015r. V CSK 415/14].
Zatem umowa przenosząca własność, w której zastrzeżono umowne prawo odstąpienia wywoła wyłącznie skutki obligacyjne lecz nie przeniesie prawa własności nieruchomości. Inaczej w przypadku ustawowego prawa odstąpienia od umowy przenoszącej własność nieruchomości. Taka umowa zarówno wywoła skutki obligacyjne jak i przeniesie własność [tak SN w: Uchwała SN(7) z 30.11.1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, nr 3, poz. 42].